롯데AMC는 롯데리츠(정식명칭 “롯데위탁관리부동산투자회사㈜”)의 기관투자자 대상 수요예측 완료 후 10월 7일 서울 소공동 롯데호텔에서 기자간담회를 개최했다.

권준영 롯데AMC 대표이사는 "이번 상장을 통해 롯데리츠는 명실공히 우리나라를 대표하는 영속형 공모상장 리츠로 도약해 나갈 것"이라며 "특히 롯데쇼핑의 우량 리테일 자산 기반의 성장 로드맵을 바탕으로, 해외 선진 글로벌 리츠 수준의 대규모 상장 리츠로 발돋움하겠다"고 강조했다.

롯데리츠의 투자 대상 부동산은 롯데쇼핑이 보유한 백화점, 마트, 아울렛(점포수 기준 10개 점포)으로 구성됐으며, 전체 연면적은 638,779㎡(약 19만 평)에 달한다. 이 중 롯데리츠의 핵심자산인 롯데백화점 강남점은 지난 5월 현물출자를 통해 이미 소유권을 넘겨받았다. 롯데리츠는 이번 IPO를 통해 상장 이후 약 1.5조원에 달하는 운용자산을 보유한 국내 최대 상장리츠가 될 예정이다.

롯데리츠는 지난 8월 23일 증권신고서의 효력이 발생한 이후, 국내외 기관투자자를 대상으로 딜로드쇼와 수요예측을 진행했다. 롯데리츠 관계자는 딜로드쇼 진행 중 국내외 기관투자자들의 높은 관심 및 투자의향을 확인했고, 특히 롯데쇼핑이 지급하는 임대료를 바탕으로 연평균 6% 대의 안정적인 목표 배당수익률 추구 및 상장 후 성장 가능성에 대해 투자자들이 긍정적으로 평가했다고 전했다.

롯데리츠는 지난 9월 23일부터 10월 2일까지 국내외 기관투자자들을 대상으로 전체 공모 물량의 65%인 55,889,888주에 대해 수요예측을 진행했다. 수요예측 진행결과 총 969건이 참여해 358.06 대 1의 경쟁률을 기록하며 그 인기를 증명했고, 10월 8일~11일에 진행 할 예정인 일반인 대상 공모 청약에 대한 기대감을 더욱 높였다.

롯데리츠는 기관투자자 대상 수요예측 결과에 따라, 주당 공모가격을 5,000원으로 확정했다. 회사는 이번 공모를 통해 약 4,299억원을 조달할 예정이며, 이 자금은 롯데리츠가 롯데쇼핑의 현물출자로 소유권 이전을 완료한 롯데백화점 강남점을 제외한 잔여 점포의 매매대금으로 활용할 계획이라고 밝혔다.

한편, 롯데리츠는 △롯데쇼핑의 안정적인 리테일 운용과 임대료지급을 통한 높은 배당수익률 △핵심 상권에 위치한 자산의 입지적 경쟁우위 △우량한 신용등급 기반의 우수한 차입조건 △추가자산편입을 통한 중장기 성장 모멘텀 △투명한 지배구조를 바탕으로 한 책임경영 등을 경쟁력으로 삼아 국내 최대 공모상장리츠로서 지속적으로 기업 가치를 확대해 나간다는 전략이다.

■ 롯데쇼핑의 안정적인 리테일 운용과 임대료지급을 통한 매력적인 배당수익률

롯데리츠는 증권신고서를 통해 롯데쇼핑이 트리플넷(Triple-net) 조건으로 책임임차를 제공함으로써, 6%대의 예상목표배당수익률을 공시했다.

임차인으로부터 수취하는 임대료가 리츠의 수익 대부분임을 감안하면, 임차인의 신용도와 리테일 운영능력이 상당히 중요하다. 그런 측면에서 국내 최고 수준의 리테일 운영노하우와 높은 신용등급(AA0)를 보유한 롯데쇼핑이 책임임차인으로서 자산 전체에 대한 공실 및 관리운영 리스크를 부담하기 때문에, 투자자는 보다 안정적이고 높은 배당수익을 기대할 수 있을 것으로 보여진다

■ 전국 핵심 상권에 위치한 우수한 자산 포트폴리오…지속적인 자산 가치 상승 기대

회사는 최초 자산 포트폴리오 구성 시 점포의 업태, 위치, EBITDA 수준 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해, 유동인구가 많은 국내 핵심 상업 지역 등에 위치한 리테일 자산을 선정했다고 밝혔다. 이에 따라 롯데리츠가 편입한 자산의 대부분이 대중교통 접근성이 양호하고 인구가 밀집해 있어, 집객 효과가 뛰어난 입지에 위치하는 등 리테일 운영 측면에서 충분한 입지경쟁력을 갖춘 것으로 보여진다. 특히, 롯데백화점 강남점을 비롯한 절반 이상의 자산이 핵심 수도권 지역에 위치하여, 향후 지속적인 자산가치 상승을 기대할 수 있다.

■ 우량한 신용등급 기반의 우수한 차입 조건…투자매력도 상승

롯데리츠는 지난 7월 국내 리츠 업계 최초로 공모 담보부사채를 발행해 1,700억원을 조달했다. 이 공모 담보부사채를 위해 한국신용평가와 나이스신용평가로부터 AA-(안정적)의 신용등급을 획득했으며, 당시 기관투자자 대상 회사채 공모 수요예측에서 4.4 대 1이라는 높은 경쟁률로 흥행을 기록하며, 향후 상장에 대한 기대감을 불러일으킨 바 있다.

회사는 장기차입금 대비 금리가 낮은 담보부사채를 통해 우수한 차입요건을 확보하고 수익성 개선 여력을 높였다. 이에 대해 업계관계자는 롯데리츠가 다른 상장리츠와 비교하여, 조달비용 측면에서 상당한 경쟁우위를 가졌다며 높이 평가했다.

롯데리츠는 향후에도 담보대출 만기 시 회사채 발행으로 리파이낸싱 할 경우, 이자비용 절감에 따른 배당수익률 상승을 기대할 수 있어, 투자 매력도는 한층 더 높아질 것으로 기대된다.

■ 추가자산 편입계획을 통한 중장기 성장 모멘텀 구축

롯데리츠는 추가자산 편입을 통해 글로벌 수준의 초대형 상장리츠로 성장하기 위한 기반을 마련했다. 롯데쇼핑이 단독으로 보유하고 있는 자산에 대해 롯데리츠가 우선적으로 매입할 수 있는 ‘우선매수협상권 약정(ROFO)’을 롯데쇼핑과 체결함으로서, 매출, EBITDA, 입지 등 여러 측면에서 우량한 자산을 좀 더 용이하게 편입할 수 있는 구조를 마련했다.

또한 롯데리츠는 롯데쇼핑이 과거 유동화한 자산도 선별적인 검토를 통해 편입할 수 있다는 입장이다. 뿐만 아니라, 롯데그룹의 전폭적인 지원으로 호텔, 물류 등 롯데그룹 내 계열사 자산에 대해서도 편입을 기대할 수 있다.

■ 대한민국 리츠 시장의 높은 성장 잠재력…정부의 공모 리츠 활성화 정책도 호재

2019년 9월 기준으로 국내 전체 시가총액 대비 상장리츠의 비중은 0.06%에 불과하다. 리츠 선진시장인 미국의 경우 4.0%, 싱가포르는 13.4%수준으로, 선진국에 비하면 국내 리츠 시장은 아직 걸음마 단계라는 평가다. 이는 역설적으로 높은 성장 잠재력을 가지고 있어, 정책적 지원이 뒷받침된다면 리츠 시장의 폭발적인 성장이 가능하다는 것이 업계 전문가들의 설명이다.

최근 정부는 그동안 리츠가 다양한 상업용 부동산에 투자되면서 양호한 수익을 달성하였으나, 대부분 대형 투자기관만 투자하는 사모형태로 운영되어 왔던 점을 지적하며, 공모 리츠에 대한 지원대책을 발표했다. 공모형 리츠를 활성화하여 국민들에게 투자의 기회를 늘려주겠다는 것이 대책의 핵심이다. 특히, 개인투자자에게 투자금액 5천만원까지 배당소득세를 분리과세 적용하는 등 개인투자자들을 대상으로 하는 정부의 적극적인 대책이 리츠 투자 매력도를 높이고 리츠 시장의 활성화를 이끌 것으로 기대된다.

롯데리츠의 일반투자자 청약물량은 총 공모물량인 85,984,442주 중 35%인 30,094,554주이며, 오는 10월 8일과 10일, 11일 3일간 공모청약이 진행된다. 일반투자자가 청약할 수 있는 증권사는 주관사인 한국투자증권과 인수단으로 참여한 삼성증권, 하나금융투자, KB증권이다.