제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 제이알글로벌리츠)가 본격적으로 유가증권시장 상장을 추진한다.

제이알글로벌리츠는 8일 증권신고서의 효력이 발생해 공모절차에 본격 돌입한다고 밝혔다.

제이알글로벌리츠는 이번 상장을 위해 97,000,000주를 공모하며, 총 공모 규모는 4,850억원이다.

제이알글로벌리츠는 이달 16일부터 17일 국내외 기관투자자를 대상으로 수요예측을 진행한다. 22일~24일 청약을 거쳐 8월 초 유가증권시장 상장 예정이며, 공동 대표주관사는 KB증권과 메리츠증권, 인수회사는 대신증권이다.

회사는 이에 앞서 Pre-IPO(상장 전 지분투자)를 통해 3,430억원의 자금 조달을 성공적으로 마무리했으며, 공모 금액을 포함한 조달 금액은 총 8,280억원이다. 조달 금액은 제이알제26호위탁관리부동산투자회사(이하 제이알제26호리츠)(자리츠)를 통한 해외 부동산 투자에 활용된다.

제이알글로벌리츠는 국내 최초로 국토교통부로부터 해외부동산을 기초자산으로 하는 공모리츠 영업인가를 획득했다. 제이알제26호리츠(자리츠)와 함께 첫 모자(母子) 리츠 구조로 설립됐다.

제이알글로벌리츠의 투자대상인 기초자산은 벨기에 브뤼셀 소재 오피스인 '파이낸스 타워 컴플렉스'(Finance Tower Complex, 이하 파이낸스 타워)이다. 해당 자산의 감정가는 14.4억 유로이며, 한화로 2조원에 달한다. 연면적은 195,973㎡(약 59,282평)이다.

임차인은 벨기에 연방정부(S&P기준 AA) 산하의 벨기에 건물관리청으로, 전체 면적에 대해 2034년까지 중도해지 옵션 없이 임차한다. 현재 재무부, 복지부, 식품안전부 등 벨기에 연방정부의 주요 부처가 입주해 있다.

'파이낸스 타워'는 벨기에 브뤼셀 내 중심업무지구(CBD)에 위치하고 있다. 이 지역은 벨기에 연방정부와 금융회사가 주로 위치한 펜타곤(Pentagon) 구역이다. 특히 보타니크(Botanique) 지하철역과 전용 통로로 직접 연결되고, 버스, 트램, 기차 등의 대중교통수단으로 공항까지 20분 정도가 소요돼 최상의 교통 접근성을 보유하고 있다.

또한 본 사업지구 내 벨기에 정부부처의 집중화로 지속적인 정부 부처의 임대수요가 유지될 것으로 예상된다. 파이낸스 타워의 주변 지역은 연방정부 주도의 대규모 개발 프로젝트가 진행되고 있어, 향후 자산 가치 상승에 대한 기대감도 매우 높다. 레지덴셜 빌딩 3개, 상업시설, 대규모 광장 및 주차장 등이 조성될 예정이다.

제이알글로벌리츠는 8% 내외의 높은 배당률을 목표로 한다. 저금리 시장에서 원화기준 7년 평균 8% 내외의 높은 배당률이 가능한 것은 벨기에 연방정부 기관이 연 약 800억원에 달하는 임대료(2020년 기준)를 지급하는 우량한 기초자산을 기반으로 하기 때문이다.

회사는 향후 파이낸스 타워 외에도 안정성과 수익성을 갖춘 우량한 기초자산의 지속적 신규 편입을 통해 영속형 리츠로서의 입지를 다져나갈 계획이다. 이와 더불어 보유 자산가치의 상승에 따른 매각 및 재투자 전략을 바탕으로 투자 효과를 극대화하고, 투자 원금 및 배당에 대한 환헤지 전략을 통해 환율 하락에 따른 투자자산 원리금의 가치하락을 방지함으로써 원화 수익의 안전성도 확보한다는 전략이다.

한편 제이알글로벌리츠는 소액 투자자의 공모리츠 투자 기회를 보장하기 위한 목적으로, 일반청약자 배정물량에 관하여 기존의 관행과 다른 새로운 배정 방식을 국내 최초로 도입한다(이하 “소액 우선배정방안”). 즉, 일반청약자 배정물량 2,400억원의 절반인 1,200억원을 “소액우선배정물량”으로 할당하고, 이를 일반청약자 청약금액 중 100만원 이하에 해당하는 금액에 대하여 우선 배정하는 방식이다.

기존의 IPO 등 주식의 공모 시 일반청약 배정의 관행은 청약금액에 비례한 경쟁배정이며, 이러한 배정 방식의 문제점은 청약경쟁률이 높을 경우 소액 투자자는 의미 있는 수량의 주식을 배정받기 어렵다는 점이다.

이러한 현상은 청약경쟁률이 높을수록 심화되며, 이는 높은 청약경쟁률을 기록한 NH프라임리츠와 롯데리츠는 물론, 최근 323대1의 청약경쟁률을 기록한 SK바이오팜의 사례를 통해서도 확인된 바 있다.

기존 배정 방법 하에서 청약경쟁률이 높은 공모주 청약에 참여하여 많은 수량의 주식을 배정받기 위한 방법은 많은 청약증거금을 납부하는 방법이 유일하나, 고액의 청약증거금을 동원하는 것은 고액자산가가 아닌 대부분의 일반투자자에게는 쉽지 않은 일이다.

제이알글로벌리츠는 다수의 일반 국민이 소액으로도 우량한 상업용 부동산에 간접투자할 수 있는 기회를 제공한다는 공모리츠 제도의 취지를 감안해, 소액을 청약하는 투자자도 의미 있는 물량을 배정받을 수 있도록 소액 우선배정방안을 도입하기로 결정했다.

단, 소액 우선배정은 전체 일반청약 물량 중 절반인 1,200억원에 대해서만 실시되며, 소액우선배정물량을 제외한 나머지 1,200억원은 기존 관행과 동일하게 청약 금액에 비례한 경쟁배정을 실시한다. 이는 고액 투자를 원하는 일반청약자의 투자 기회를 존중하기 위한 것으로, 결국 고액의 청약증거금을 납부한 투자자가 더 많은 배정을 받는다는 기본적인 자유경쟁의 원칙은 유지된다.

제이알글로벌리츠는 이처럼 50% 소액우선배정, 50% 경쟁배정 방식을 통해 소액 투자자의 투자 기회 보장과 고액의 청약증거금을 마련한 투자자의 기회비용 사이의 조화를 이룬다는 계획이다.

한편, 위와 같은 배정은 기존에 시행된 바 없는 새로운 방식인 만큼 투자자들이 청약에 앞서 배정 방식에 관한 증권신고서의 내용을 숙지할 것이 요구된다(소액 우선배정방안에 관한 상세는 별첨 자료 참조).

제이알글로벌리츠의 자산관리회사인 제이알투자운용의 김관영 대표이사는 "일반 국민에게 제공되는 최초의 해외 부동산 투자 리츠라는 점에서 자산 선정에 심혈을 기울였으며, 제이알글로벌리츠의 투자대상인 파이낸스 타워는 안전성과 수익성을 모두 갖춘 자산으로서 이와 같은 기준에 부합한다고 자부한다”면서 “특히 일반 국민이 소액으로도 우량 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공한다는 공모리츠 제도의 취지를 감안하여 소액 투자자들에게 실효성 있는 투자기회를 제공하는 방법에 대해 깊이 고민했다"다고 전했다. 이어 "해외 우량 자산에 대한 전략적 투자 확대로 기업가치와 주주가치를 끌어올려 제이알글로벌리츠를 한국을 대표하는 글로벌 상장 리츠로 도약시키겠다"고 강조했다.